Главная - Недвижимость - Основные вопросы по обслуживанию общедомового имущества

Основные вопросы по обслуживанию общедомового имущества


основные вопросы по обслуживанию общедомового имущества

Владельцы жилых помещений обладают не только правом использовать их для проживания или получения дохода, но и должны исполнять обязанности по содержанию жилплощади и общедомового имущества в надлежащем состоянии. Перечень прав и обязанностей собственников жилья зависит от типа занимаемого помещения и наличия зарегистрированных лиц.

Содержание:

Работы по поддержанию в рабочем состоянии противопожарной системы, вентиляции и дымоходов

Внутридомовые инженерные системы также входят в зону ответственности управляющей домом организации, поэтому УО следует принимать меры для надлежащего содержания систем вентиляции и дымоотведения:

  • проверять состояние всех элементов вентиляционной и дымоотводящих систем, в том числе на засоры, повреждение антикоррозийного слоя краски, на целостность конструкций;
  • следить за исправным состоянием систем автоматического дымоудаления, противодымной защиты;
  • проводить техническое обслуживание оборудования дымоудаления и системы вентиляции и осматривать их не реже трёх раз в год;
  • разрабатывать планы восстановительных работ при обнаружении дефектов, повреждений в системах вентиляции и дымоудаления.

Для обеспечения пожарной безопасности дома необходимо:

  • проводить осмотры состояния пожарной сигнализации, пожарных выходов, лестниц, лазов, проходов, систем аварийного освещения, систем пожаротушения и средств противопожарной защиты;
  • менять вышедшие из строя датчики, проводку и противопожарное оборудование, ремонтировать сигнализации, цепи заземления, очищать пожарные гидранты от мусора и наледи.

К этой группе также можно отнести работы и услуги, которые УО должна выполнять и оказывать для надлежащего содержания газового оборудования в доме:

  • проверять состояние внутридомового оборудования и устранять неисправности, которые могут привести к скоплению газа в доме;
  • проводить техобслуживание и ремонт систем контроля загазованности помещения;
  • принимать меры по обеспечению безопасности людей при ликвидации утечки газа.

Как УО подготовиться к проверке требований пожарной безопасности

Использование общедомового имущества многоквартирного дома

Мы перечислили в самом начале, что относится к общедомовому имуществу. Сразу скажу, что использовать общее имущество МКД никто не имеет право: ни Управляющая компания, ни ТСЖ, ни даже собственники многоквартирного дома. Не могут без согласия общего собрания собственников (статья 36 пункт 4 ЖК РФ). Решение собственников об использовании общедомового имущества должно пройти по всем правилам жилищного кодекса. В противном случае решение, принятое на общем собрании, может быть принято не состоявшимся.

Следует иметь в виду, что передать общедомовое имущество многоквартирного дома кому-то в безвозмездную собственность возможно только при согласии абсолютно всех 100% собственников всех жилых и нежилых помещений, так как в статье 36 ЖК РФ пункте 3 сказано следующее:

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

А вот, чтобы сдавать общедомовое имущество в аренду, к примеру, подвальные помещения под офисы и получать за это деньги, которые должны распределяться между всеми собственниками в эквиваленте равной их доли в общедомовом имуществе, потребуется голоса собственников, обладающих 2/3 площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Ответственность управляющей компании

Контроль за надлежащим содержанием общедомового имущества, как и правильность расходования средств граждан, лежит на органах жилищного надзора региона. Обычно жильцы, будучи недовольными качеством оказанных услуг, обращаются в жилинспекцю или прокуратуру не сразу, а только после того, как не нашли общий язык с управляющей компанией.

Каждый из собственников квартир в МКД вправе обращаться в адрес УК с целью получить полные сведения о перечне выполненных услуг, а также о тех сторонних организациях, которые были наняты управляющей компанией.

Жильцы вправе также ознакомиться со стоимостью выполненных услуг, путем направления обращения выразить несогласие с ценой по договору или с уровнем качества тех или иных работ. УК обязана представить любому жильцу информацию о расходовании средств в течение 5 рабочих дней с момента обращения.

Жильцы вправе контролировать деятельность УК и даже назначать экспертизу (строительную, техническую и т.д.) в целях выявления недостатков или проверки качества. Если жильцами выявлены дефекты, УК обязана их устранять по заявлению собственников.

В законе закреплено, что УК несет полную ответственность за ненадлежащее содержание общедомового имущества. Ответственность может быть гражданская, административная, уголовная.

Если УК выполняет минимальный перечень услуг по содержанию дома, но необоснованно завышает тарифы по сбору платежей, то в соответствии с КОАП РФ может быть наложен штраф по ст. 7.23.3 КОАП РФ.

Когда установлено, что ответственное лицо УК использует денежные средства, поступающие от граждан, на собственные нужды, может быть возбуждено уголовное дело по факту присвоения или растраты в соответствии со ст. 160 УК РФ.

Приложение Б (рекомендуемое). Форма акта, подтверждающего факт изменения заказчиком объема, периодичности выполнения работ или их стоимости (цены)

Приложение Б (рекомендуемое)

Акт

подтверждения факта изменения заказчиком

(указывается, что именно было изменено: объем, периодичность выполнения работ или их цена)

выполнения работ содержания имущества расположенного по адресу:

Решение об изменении было принято

(указывается кто, какой орган (правление, Общее собрание и т.д.) принял решение об изменении (снижении) стоимости работ)

Настоящий акт составлен представителем заказчика

(указывается ФИО, должность и полномочия)

и представителем исполнителя

(указывается ФИО, должность и полномочия)

N п/п

Наименование работ

Стоимость работ, определенная в соответствии с п.5.4 и 5.5 ГОСТ Р 56038

График выполнения работ исходя из расчета их стоимости

Обоснование изменения стоимости работ

Стоимость работ после ее изменения заказчиком

График выполнения работ после изменения заказчиком стоимости работ

1

2

3

4

5

6

В результате изменения объема и (или) периодичности выполнения работ произойдет:

указываются последствия, которые могут произойти в результате таких изменений (увеличится срок восстановления до нормативного или работоспособного технического состояния имущества, или ухудшится, но не ниже установленных законодательством Российской Федерации, санитарно-гигиеническое состояние мест общего пользования и др.)

От стороны исполнителя

От стороны заказчика

(подпись)

(подпись)

«___» ______________ 20 __ г.

«___» ______________ 20 __ г.

М.П.

М.П.

11 Требования безопасности при проведении работ

11.1 Выполнение работ должно осуществляться таким способом, чтобы обеспечить безопасность жизни и здоровья людей, животных, окружающей среды и сохранность имущества.

11.2 При оказании услуг и выполнении работ должны соблюдаться требования безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе:- к проведению работ — по [51], [52], [53];- к пожарной безопасности — по ГОСТ 12.1.004;- к уровню шума — по [54], [55], [56];- к взрывобезопасности — по [26];- к электробезопасности — по [57];- к аттестации рабочих мест в соответствии с [58].

11.3 При использовании материалов, веществ и изделий, подлежащих обязательному подтверждению соответствия необходимо наличие соответствующих документов.

11.4 При проведении работ, должны быть установлены предупредительные знаки в соответствии с ГОСТ Р 12.4.026.

11.5 К выполнению работ допускаются лица, прошедшие обучение и инструктаж в соответствии с требованиями ГОСТ 12.0.004.

11.6 Исполнитель должен иметь в своем составе специалистов, прошедших обучение по охране труда, промышленной и пожарной безопасности, разработанную и внедренную систему проведения инструктажей по технике безопасности и контроля за их соблюдением и выполнением.

11.7 Расследование причин аварий осуществляется в соответствии с МДС 12-4.2000 [59].

Может ли управляющая организация распоряжаться общим имуществом?

Управляющая организация не имеет права распоряжаться общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, так как в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Аварийно-диспетчерская служба управляющей организации

Управляющая домом организация должна организовать работу аварийно-диспетчерской службы для приёма и исполнения заявок от жителей МКД и обеспечить АДС громкоговорящей связью с МКД, причём эта связь должна быть двусторонней.

К этой группе можно отнести контроль состояния внутридомовых инженерных систем, уровня загазованности подполий и коллекторов и оперативное устранение аварий на внутридомовых инженерных системах с соблюдением сроков, установленных на проведение таких работ.

Новые правила работы аварийно-диспетчерской службы в МКД

Проведение техосмотра общего имущества

В соответствии с п. 13 Правил, утв. постановлением № 491, и п. 2.1. Правил, утв. постановлением Госстроя № 170, техосмотры проводит ответственная за управление организация с целью выявления дефектов общего имущества, установления причин их возникновения и выработки мер по их устранению.

Осмотры могут быть:

  1. Текущими, в ходе которых проводится осмотр всего общего имущества или отдельных его элементов. Их периодичность регламентирует техдокументация МКД.
  2. Сезонными, проводимыми 2 раза в год: весной, после таяния снега и отключения отопления, и осенью, до наступления отопительного сезона.
  3. Внеочередными. Предпринимаются в течение 24 часов с момента аварий, природных явлений, катастроф, катаклизмов.

Результаты осмотров оформляются актом.

Несут ли расходы на содержание жильцы муниципальных квартир

В соответствии со ст. 153 ЖК, жильцы квартир по договорам социального найма обязаны своевременно оплачивать коммунальные услуги и наем жилья.

Оплата за содержание и ремонт в муниципальной квартире производится по тарифам, установленным наймодателем, обычно органом муниципальной власти.

Согласно ст. 155 ЖК, средства за содержание МОП жильцы социального жилья перечисляют наймодателю или управляющей компании в соответствии с заключенным договором.

В случае частичной оплаты разницу доплачивает наймодатель.

Как указывает ст. 154 ЖК, на жильцов возлагается бремя содержания общего имущества в коммунальной квартире: плата за управление, содержание и текущий ремонт МКД, а также КРСОИ.

Кому принадлежит общее имущество многоквартирного дома?

Общее имущество многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади его помещения.

Что такое надлежащее содержание общего имущества?

Управляющая организация, в соответствии с договором управления, должна поддерживать надлежащее состояние дома: осуществлять текущий ремонт, ремонт крыши, уборку подъездов и придомовой территории, ремонт систем тепло-, водоснабжения и т.д.

Правила содержания общедомового имущества в многоквартирном доме

Жилищным законодательством РФ установлены приоритетные цели управления многоквартирными домами. Так, в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса РФ управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования таковым, а также постоянное предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласно указанной норме, жильцы вправе самостоятельно выбрать способ управления домом – привлечь управляющую компанию, заключив с ней договор, или создать ТСЖ.

Подробнее все вопросы, связанные с управлением МКД управляющей организацией, предоставлением жильцам коммунальных услуг регулируются Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 N 416, а также Правилами содержания общего имущества, утвержденными Постановлением Правительства № 491 от 13.08.2006. В этих нормативных актах закреплены основной порядок, которого обязаны придерживаться как УК, так и жильцы:

  • соблюдение санитарно-эпидемиологического законодательства. К примеру, в соответствии с «табачным» законом, на лестничных площадках нельзя курить – за это предусмотрена административная ответственность (читайте как привлечь к ответственности курящих соседей).
  • сохранность имущества — это правило связано с обязанностью жильцов бережно относиться к имуществу – нельзя делать надписи на стенах, ломать подъездные двери, домофон, видеокамеры и т.д. Каждый из проживающих или УК может обратиться с заявлением о порче общедомового имущества в правоохранительные органы, если заметит, что кто-то из жильцов или других лиц нарушает закон. Может быть как административная, так и уголовная ответственность за повреждение и уничтожение имущества.
  • обеспечение безопасности для граждан при использовании общего имущества. Например, нельзя использовать на общей территории взрывчатые вещества, жечь костры и т.д.
  • соблюдение жилищного законодательства, в том числе и касающегося энергосбережения и энергопотребления;
  • обеспечение предоставления доступа к общедомовому имуществу, в том числе и к земельному участку, на котором находится дом. В практике встречались случаи, когда группа жильцов огораживала участок придомовой территории в целях создания автостоянки только для нескольких собственников квартир. Такие действия незаконны и противоречат Правилам содержания дома.
  • поддержание архитектурного облика дома в соответствии с проектной документацией. Так, недопустимо существенно изменять конструкцию фасада, без согласования производить пристройки и т.д.
  • обеспечение постоянной готовности функционирования оборудования, входящего в состав общедомового, для обеспечения нужд жильцов. Это требование относится, прежде всего, к обязанности управляющей компании, которая создает условия для бесперебойной работы инженерных сетей и приборов учета, чтобы правильно фиксировать потребление по счетчикам или нормативам.
  • приобретение ресурсов – воды, газа, электричества для общедомовых нужд (например, для дворового освежения, полива придомовой территории), а также отведение сточных вод, если это возможно в конкретном доме.

Как видим из перечисленного, основная цель установленного порядка — надлежащее обеспечение прав и интересов жильцов, владеющих долей в общедомовом имуществе.

Соблюдение правил, как мы уже писали, — это обязанность и владельцев квартир, и УК в целом. Если на жильцах лежат обязанности общего характера (соблюдать права и интересы, бережно относиться к местам общего пользования, вносить плату), то, при передаче управления домом управляющей компании, закон возлагает на нее конкретные обязанности по содержанию общего имущества (в случае, если создано ТСЖ – то на ответственных лиц в составе товарищества).

В Постановлении Правительства РФ №491 подробно отражено, что входит в понятие «содержание», то есть раскрываются те действия, которые обязана выполнять УК:

  1. Осмотр территории, помещений, конструкций, входящих в состав общедомового имущества. Такие осмотры могут проводиться частично и периодически с целью выявления поломок, фактов порчи. Обычно рекомендации по срокам проведения плановых осмотров указываются в технической документации застройщиком. В течение суток должен быть проведен осмотр при аварийных ситуациях.

    Абсолютно все имущество в МКД должно быть осмотрено как минимум два раза в год: в весенний, с целью выяснения объемов для проведения текущего ремонта, и осенний период (с целью выяснения степени готовности к отопительному сезону). Результаты осмотра фиксируются в журнале и в акте, отражающем техническое состояние и необходимость принятия конкретных мер.

    Отметим, что порядок и периодичность осмотров был введен Правительством РФ в 2018 году, ранее в Правилах содержания общего имущества в МКД такого пункта не было.

  2. Обеспечение готовности инженерных сетей к беспрерывному предоставлению коммунальной услуги. Проверка и техническое обслуживание приборов учета коллективного потребления.
  3. Обеспечение оптимальной температуры и влажности в помещениях. К примеру, в соответствии с действующими Правилами и нормами технической эксплуатации Жилищного Фонда, утвержденными Госстроем РФ 27.09.2003 в подвале уровень влажности не должен превышать 60 %, а температурное значение не должно быть ниже 5 градусов тепла. Там, где располагается лестничная клетка, допустимый температурный режим должен быть в пределах 14-20 градусов.
  4. Санитарно-гигиеническая уборка помещений общего пользования, включая земельный участок до границ. Речь идет об уборке подъездов, лестничных проходов, а также подметание дворовой территории.
  5. Организация сбора и вывоза бытовых отходов, образующихся у МКД. Для этого необходимо заключать с действующим в регионе оператором, имеющим лицензию на вывоз и утилизацию мусора.
  6. Работа по содержанию специальных площадок, предназначенных для накопления коммунальных отходов (обеспечение контейнером каждого подъезда, уборка помещения, где хранится контейнер). В содержание дома не включается уборка в месте погрузки отходов в мусоровоз.
  7. Организация мест для накопления ртутьсодержащих ламп и их передача специализированным организациям для обезвреживания. В России действует Федеральный классификационный каталог отходов, в соответствии с которым ртутные лампы отнесены к первому классу опасности, в этой связи их нельзя утилизировать совместно с обычным бытовым мусором. Исходя из практики, выполнение функции отдельного сбора ртутных ламп часто не выполняется управляющей организацией, хотя это прямое нарушение закона и влечет административную ответственность по ст. 8.2 КОАП РФ (штраф для юрлиц до 250000 рублей).
  8. Обеспечение пожарной безопасности: техническая исправность пожарных лестниц, выходов, своевременный ремонт подъездных светильников, контроль состояния электрической проводки и т.д.
  9. Уход за прилегающей благоустроенной территорией: полив насаждений, озеленение. Все, что выходит за пределы участка по технической документации, не входит в предмет содержания общедомового имущества. Обязанности по содержанию территории, выходящей за установленные пределы, лежит не на УК, а на ее собственнике (чаще всего – на муниципалитете).
  10. Текущий и капитальный ремонт, подготовительные меры к сезону. Текущий ремонт заключается в устранении мелких недостатков и неисправностей, выявленных в результате осмотров. Такой ремонт производят за счет средств, которые собственники платят Управляющей компании. Капитальный ремонт общедомового имущества осуществляется при участии специально созданного фонда — региональной организации, на счету которой аккумулируются взносы жильцов на капремонт. Капитальный ремонт заключается в восстановлении утраченных основных характеристик дома (к примеру, восстановление крыши или ремонт фундамента), необходимость в его проведении также устанавливается в результате осмотров управляющей организацией.
  11. Меры, направленные на энергосбережение и повышение энергоэффективности в соответствии с установленным в регионе перечнем. К примеру, такими мерами могут быть установка специальных устройств, регулирующих теплопотребление в зависимости от температуры воздуха на улице, установка коллективных приборов учета и т.д. Такие мероприятия обеспечивают снижение потребления природных ресурсов.

Таким образом, обязанностями управляющей организации является проведение мероприятий по содержанию общего имущества, за выполнение которых собственники квартир ежемесячно вносят плату. Жильцы имеют право знать, какая именно работа выполнена управляющей организацией. Владельцы квартиры выступают как заказчики, которые вправе быть осведомленными о тех услугах, которые они заказали исполнителю за свои деньги.

Информационная работа управляющей организации

Услуги УО по хранению и предоставлению информации можно разделить на подгруппы:

  • сбор, актуализация и хранение информации о жителях МКД, хранение технической документации дома;
  • предоставление информации по запросам потребителей напрямую и путём размещения её на стендах в подъездах МКД согласно пп. «б» п. 31 разд. VIII ПП РФ № 416;
  • взаимодействие с органами государственной власти и раскрытие информации на сайте организации, в ГИС ЖКХ, в средствах массовой информации, на информационных стендах согласно ПП РФ № 731.

Компенсация морального вреда за ненадлежащее содержание ОИ в МКД

Перечень общедомового имущества

Список того, что необходимо считать собственностью всех жильцов дома, официально определен в правилах Жилищного кодекса и включает:

  • систему водоотведения
  • систему электричества
  • систему отопления
  • крыши
  • лифты и шахты лифтов
  • лестницы, лестничные площадки, коридоры, чердаки и подвалы
  • дворницкие, бытовки, комнаты для досуга и другие помещения для социально-бытовых нужд
  • непосредственно землю, на которой расположен дом

Несмотря на то, что в правилах подробно описано, что именно относится к общедомовому имуществу, конфликтные ситуации в отношении тех или иных вопросов возникают регулярно. Если обратиться к статистике, более половины споров рождается на почве отопительной системы – а именно, на ком лежит ответственность по замене и ремонту радиаторов внутри квартиры.

Периодичность и виды работ и услуг

Общие правила, а также перечень работ и услуг, без которых невозможно надлежащее содержание МКД, определен законодательством.

В то же время, согласно п. 2 Правил, утв. постановлением № 290, закон передает на места полномочия по определению перечня мероприятий. Он же позволяет сторонам отношений самостоятельно регулировать периодичность выполнения работ по содержанию многоквартирного дома, возлагая ответственность на управление МОП с учетом:

  • решения общего собрания собственников;
  • договора управления МКД;
  • устава товарищества собственников или жилищного кооператива.

В целом комплекс таких работ можно разделить на 3 вида: запланированные, сезонные и аварийные.

Плановые мероприятия и услуги

Запланированными считаются работы и услуги, выполнение которых не зависит от внешних факторов. Их периодичность установлена договором с УК, решением собрания собственников или уставом товарищества.

К запланированным можно отнести мелкие работы вроде ухода за элементами благоустройства и озеленения, влажной уборки подъездов 3 раза в неделю, уборки придомовой территории и мусоропроводов 1 раз в неделю и так далее.

Одновременно составляется план проведения более масштабных мероприятий:

  • ремонт лестничных клеток 1 раз в 5 лет;
  • ремонт лифтовых шахт;
  • восстановление поврежденных элементов фасада 1 раз в 2 года.

Такие работы – основное, что входит в статью содержание общего имущества в квитанции по оплате ЖКХ.

Сезонные работы

К сезонным относят работы и услуги, периодичность выполнения которых связана со временем года и погодными условиями. Обычно периоды их проведения привязаны не к календарным единицам (1 раз в год/месяц/неделю), а к сезонам (1, 2 или 3 раза в сезон):

  • очистка территории от опавших листьев;
  • уборка снега;
  • подготовка МКД к сезонной эксплуатации, например, обслуживание теплотрасс, и так далее.

Экстренные ситуации

Экстренными или аварийными принято считать работы и услуги, периодичность выполнения которых не имеет установленных сроков, а определяется срочной необходимостью устранения неполадок электротехнического и иного оборудования. Это может касаться систем:

  • теплоснабжения;
  • холодного и горячего водоснабжения;
  • канализации и прочих.

Поскольку такие ситуации могут возникать круглосуточно или в нерабочие дни, для устранения аварий и неисправностей при УК создаются специальные аварийно-восстановительные службы.

Узнайте больше, чем занимается аварийная служба ЖКХ.

Содержание мусоропроводов и придомовой территории

К перечню мероприятий, которые управляющая организация проводит для надлежащего содержания общего имущества МКД, относятся дератизация и дезинсекция помещений. Во избежание появления вредителей в доме УО следует в полном объёме проводить работы, касающиеся сбора ТКО:

  • следить за состоянием мусоропроводов, мусоросборных камер, вовремя очищать и промывать их, устранять засоры, проводить дезинфекцию, ремонтировать мусоропровод и отдельные его элементы при выходе их из строя;
  • организовать контейнерные площадки для сбора ТКО и обеспечить их уборку, очищать и промывать мусорные урны на придомовой территории МКД;
  • собирать опасные отходы и передавать в специализированные организации, отвечающие за их обезвреживание и захоронение;
  • вывозить отходы и сточные воды септиков из дворовых туалетов, если таковые расположены на придомовой территории МКД.

Для содержания в надлежащем состоянии придомовой территории УО должна убирать дворы и входные группы подъездов, стричь газоны, очищать дворы от снега и наледи. Также к обязанностям УО относятся работы по обеспечению доступности общего имущества МКД для инвалидов, по содержанию установленного для них оборудования в рабочем состоянии и ремонту при выходе его из строя.

Вывоз ТКО по-новому: возможные проблемы и способы решения

Последствия нарушения правил пользования жильем

Нарушение собственником правил пользования жилым помещением и невыполнение обязанностей по его содержанию может привести к следующим последствиям:

  • принудительному взысканию долгов за коммунальные услуги;
  • выселению из жилплощади по решению суда;
  • лишению права на субсидии и льготы;
  • присуждению административного штрафа.

Невыполнение обязанности по оплате коммунальных услуг может привести не только к прекращению поставок таких услуг, но и к принудительному взысканию задолженности с личных счетов или заработной платы собственника с учетом пеней и штрафов, положенных по закону. Кроме того, наличие долгов за капитальный ремонт и коммунальные услуги приведет к трудностям при получении субсидий на оплату ЖКХ или погашение ипотечного кредита.

Собственники квартир, оборудованных газовыми плитами, обязаны допускать сотрудников обслуживающих организаций в квартиру для проведения планового техобслуживания газового оборудования. При недопуске специалистов к внутриквартирным газовым коммуникациям собственникам может грозить ответственность в виде:

Владельцы квартир обязаны оплачивать работы по ремонту и обслуживанию общих помещений, а также соблюдать санитарные нормы и сообщать о поломках и авариях в соответствующие службы. Чтобы предотвратить привлечение к административной ответственности, следует соблюдать нормы местного законодательства в жилищной сфере и следить за объявлениями управляющих компаний.

Дорогие читатели, каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Когда, кем и как оформлялась передача общедомового имущества?

Подробности

По нашему глубокому убеждению, проблема ЖКХ в действительности надуманная.

И возникла она из-за того, что во многих регионах передача прав собственности на общедомовое имущество не была проведена с точностью до запятой в соответствии с предусмотренным законодательством регламентом… Вроде что-то передали гражданам, но «забыли некоторые мелочи»…

Если рассматривать нормы Жилищного законодательства РФ с точки зрения простого бухгалтера, а не юриста или общественного, административного деятеля, то возникают самые что ни на есть простые и естественные вопросы для бухгалтера, принимающего к учету недвижимое имущество организации…

Так, согласно методике бухгалтерского учета, действующей в Российской Федерации:

«Каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом» (п.1 статья 9 Федерального Закона от 6.12.2011 г. № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете») .

К примеру, организация приобрела недвижимое имущество:

право владения должно и обязано(!) быть оформлено документально изарегистрировано в Росреестре!!! Лишь при соблюдении этого условия у организации будет признан объект расходов (в виде недвижимого имущества), которым необходимо управлять, который необходимо содержать, ремонтировать и т.д.

Опять же, расходы по управлению, содержанию и ремонту имущества подлежатдокументальному оформлению, причем в обязательном порядке(!), иначе данные расходы нельзя будет учесть в бухгалтерском, а также налоговом учете!!!

Теперь обратимся к Жилищному кодексу РФ (п.1 ст.39 ЖК РФ):

«Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме».

Гражданский кодекс РФ (п.1 ст.290 ГК РФ):

«Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры» (п.1 ст.290 ГК РФ)

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (п.2 ст.244 ГК РФ), если имущество находится в общей долевой собственности, то определяется доля каждого из собственников в праве общей долевой собственности.

Как известно, право собственности регистрируется в уполномоченном органе,каковым в РФ является Росреестр.

Каковы реалии сегодняшнего дня в отношении расходов на содержание общедомового имущества многоквартироного дома?

Как известно, собственники (не жители, а именно собственники!) помещений в многоквартирном доме в настоящее время:

а) помимо оплаты за фактически потребляемые ресурсы, учитываемые по индивидуальным счетчикам или по нормативам потребления коммунальных ресурсов,

б) дополнительно оплачивают расходы разного рода управляющих организаций за содержание и ремонт жилого помещения («жилого помещения» — именно такая формулировка употребляется в ЖК РФ и мы не будем с этим спорить…).

В соответствии с п.2 ст.154 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения, включает в себя оплату:

  • за услуги и работы по управлению многоквартирным домом,
  • по содержанию общего имущества в многоквартирном доме,
  • по текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Причем, данная плата распределяется между собственниками помещений в многоквартирном доме пропорционально доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома (п.1 ст.37 ЖК РФ).

Таким образом, чтобы гражданину Российской Федерации добросовестно выполнять свою обязанность по оплате затрат на содержание и ремонт «жилого помещения», ему необходимо знать следующую информацию, которая должна (и обязана!) быть документально подтверждена уполномоченным(!) органом:

  • технические параметры объекта управления (объектом управления в данном случае является многоквартирный дом);
  • перечень общего имущества многоквартирного дома;
  • техническое состояние многоквартирного дома в целом и общего имущества данного многоквартирного дома в частности;
  • долю каждого собственника в праве общей собственности.

Вспомните, сколько документов остается у Вас на руках при покупке квартиры, строительстве дома, а если собственников несколько… и все это не просто документально подтверждено, но и еще подтверждено и зарегистрировано в уполномоченных органах.

А ведь общедомовое имущество — это тоже собственность, причем долевая…

Вопрос ко всем собственникам:

кому-либо из Вас, кто является собственником квартиры в многоквартирном доме, когда-либо предоставлялась кем-либо исчерпывающая и документально подтвержденная информация:

  • об объекте управления (в виде многоквартирного дома в целом и общедомового имущества в частности);
  • о размере Вашей доли в праве общей собственности?

Кто-нибудь из собственников общедомового имущества видел исчерпывающий пакет документов по объекту недвижимого имущества — многоквартирному дому?…

Если общедомовое имущество не определено в соответствии с правилами Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, то не представляется возможным:

  • сделать оценку технического состояния многоквартирного дома,
  • зарегистрировать право общей долевой собственности на общее имуществов Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним.

Дополнительно еще и по придомовой территории:

кроме данных Земкадастра, у собственников многоквартирного дома должен быть в наличии документ (выдает местный Отдел архитектуры), где утверждаетсявладелец придомового земельного участка, а также определяютсясервитуты(!)… иными словами, определяются права лиц и организаций, имеющих право пользования придомовой территорией помимо собственников этой территории!

По вопросу начисления ОДН:

Самые громкие возмущения до сих пор вызывает Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354, где опубликованы формулы расчетов за коммунальные услуги, в том числе и ОДН…

Почему-то «забывается», что данные формулы должны применяться лишь в случае, если многоквартирный дом прошел процедуру энергоуадита в соответствии с Федеральным Законом РФ от 23.11.2009 г. № 261 «Об энергосбережении…»

Только в этом случае возникают у собственников расходы на ОДН по электричеству и водопотреблению на общедомовые нужды!!! Причем, паспорт энергоаудита вывешивается на доме!

Вы видели когда-нибудь такую табличку?!.. и мы тоже не видели… (кто увидит – сфотографируйте и пришлите… будем Вам признательны).

На чьем балансе в настоящее время числится общедомовое имущество?

Уважаемые собственники помещений в МКД и одновременно как бысобственники общедомового имущества: посмотрите все бумаги и документы, имеющиеся у Вас в наличии по своему многоквартирному дому!

Помимо того, что Вы обнаружите отсутствие правоустанавливающих и правоподтверждающих документов хотя бы трехгодичной давности (бумаги от времен «царя гороха» не берем в расчет…), Вы также обнаружите, что Ваш многоквартирный дом до сих пор находится на балансе местного органа самоуправления

Должны, конечно, быть исключения из общего правила… но, как это ни прискорбно, с таким фактами еще ни разу не сталкивались…

Вспомните, как документально оформляется приобретение имущества и как квалифицируется юристами ситуация, когда имущество от одного лица как бы передано другому → новый собственник начал нести по нему затраты, а предыдущий собственник не переоформил на нового документы… расходы по содержанию уже идут, а имущество не переоформлено и предыдущего собственника «не получается» найти…

Итак, что мы все, собственники жилых помещений и, как бы еще и собственники общедомового имущества, имеем по факту на сегодняшний день:

1) нам, собственникам помещений в многоквартирном доме, ДАНО ПРАВОсобственности на общедомовое (по ГК РФ — общедолевое) имущество;

2) в развитие этого права выпущен целый ряд Постановлений Правительства РФ…

3) …а что на местах?… то есть там, где собственно и стоит конкретный многоквартирный дом?

Предоставленное нам всем российским законодателем ПРАВОсобственности на общедомовое (общедолевое) имущество НЕ РЕАЛИЗОВАНО до настоящего времени!!!

Чтобы Вам было понятнее о чем идет речь, сравним со следующим правом:

за гражданами РФ российским законодательством утверждено ПРАВОприватизации квартир, но не все жители квартир воспользовались даннымправом!.. далеко не каждый оформил в Росреестре предоставленное ему правособственности на жилое помещение.

Кто не позаботился об оформлении приватизации квартиры, у того НЕТ собственности на квартиру…

Чувствуете, как перекликаются оба случая(?), а именно: право на приватизацию квартиры и право на общедолевую собственность в многоквартирном доме:

если НЕ ОФОРМЛЕНО право собственности, становитесь Вы собственником имущества???!!!…

Исходя из вышеизложенного, мы сталкиваемся со странной ситуацией с точки зрения здравого смысла, логики и даже существующего законодательства РФ:

КТО на данный момент владелец общедомового имущества?…

ведь объект недвижимого имущества (многоквартирный дом), до сих пор не списан с баланса предыдущим собственником помещений в данном доме и дом до сих пор числится на балансе местной администрации!!!???…

Проверяя провоустанавливающие и правоподтверждающие документы по Вашему дому, Вы обнаружите, что объект недвижимого имущества – многоквартирный дом со всеми его коммуникациями, оборудованием и придомовым участком НИКАК не оформлен документом, который подтверждал бы общую долевую собственность на данный объект у собственников отдельных помещений в данном многоквартирном доме…

Выходит, нам, собственникам помещений, до сих пор принадлежат толькопомещения (квартиры), прошедшие регистрацию в Росреестре???

А все остальное, что есть в многоквартирном доме, — числится на балансе местной администрации и управляется ими же назначенными на управление Управляющими компаниями… (чувствуете, кто реальный собственник общедомового имущества многоквартирного дома и придомового участка?… и этот собственник об этом знает…)

Согласно здравого смысла и логики, возникают вопросы:

на каком основании Управляющие компании предъявляют всем нам, НЕ СОБСТВЕННИКАМ общедомового имущества, расходы на управление, содержание и ремонт общедомового имущества многоквартирного дома???

О чем все мы спорим с Управляющими компаниями?… о размерах расходов!.. которые мы и не должны были оплачивать!…

Да, согласно ЖК РФ — должны оплачивать, но пока ПРАВО собственности не переоформлено — не должны…

По сути, нас с платежами по ОДН ввели в финансовые споры, задели за «живое», и эмоции не позволяют увидеть → что у нас, собственников отдельных помещений в многоквартирном доме, НЕТ ОБЪЕКТА РАСХОДОВ!!!

Объект расходов (многоквартирный дом) не зарегистрирован за нами до сих пор! Нам не была определена доля в праве общей долевой собственности в данном объекте!!!…

Данный вывод основан в строгом соответствии с законодательством РФ: Жилищным, Гражданским и даже Налоговым кодексами…

А свои квартиры мы и так содержим и ремонтируем самостоятельно, без участия персонала Управляющей компании!

P.S. Если у кого-то квартиры моются, убираются ежедневно силами персонала Управляющих компаний и регулярно ими ремонтируются — напишите… будем Вам признательны :)))… в этом случае с Вас платеж за «содержание и ремонт жилого помещения» берется вполне обоснованно :)))…

ВЫВОД: нет зарегистрированного объекта собственности, нет и расходов на его содержание.

Управляющие организации «перепутали» плательщика… Свои расходы по содержанию общедомового имущества они могут и обязаны предъявить фактическому владельцу имущества(!)…

…а не нам, гражданам РФ — собственникам квартир, по сути, жертвам нерасторопности(?!) местной администрации, своевременно не выполнившей распоряжения Правительства РФ о списании приватизированного имущества, в том числе многоквартирных домов(!), из муниципальной собственности в собственность тех, кто является владельцами квартир и иных помещений в многоквартирном доме…

По сути, мы столкнулись с ситуацией несвоевременного переоформления ПРАВА собственности на общедомовое имущество…

На ком лежит обязанность оплаты услуг Управляющих компаний по управлению, содержанию и ремонту имущества, включая ОДН по электричеству, воде, теплу? — на СОБСТВЕННИКАХ…

А на кого в настоящее время оформлено ПРАВО собственности?… У Вас, собственников квартир, есть документ, зарегистрированный в Росреестре(!), на ПРАВО общей долевой собственности в многоквартирном доме?…

Управляющим компаниям пора бы найти действительного собственника общедомового имущества многоквартирного дома и предъявить ему оплату за все эти годы…

…а мы СВОЮ собственность (документально на нас оформленную) никогда и не отказывались содержать за свой счет (в отличие от кое-кого…) и никогда не отказывались оплачивать СВОИ коммунальные платежи по индивидуальным счетчикам или исходя из нормативов потребления…

Итак, если я собственник, ГДЕ МОЕ ИМУЩЕСТВО?…

P.S.:

Если Вы пожелаете задать данный вопрос Управляющей компании и местной администрации, то для общего сведения приводим расшифровку терминов, которыми любят «опрокидывать» обычных граждан РФ ответственные работники данных органов, а именно:

Диспозитивная норма права — норма права, предоставляющая субъектам права возможность самим решать вопрос об объеме и характере своих прав и обязанностей.

Императивная норма права — «категорическая» норма права, содержащая властные предписания, отступления от которых не допускаются.

Конклюде́нтные действия — действия лиц, выражающие их волю установить правоотношение (например, совершить сделку), но не в форме устного или письменного волеизъявления, а поведением, по которому можно сделать заключение о таком намерении.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *